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2006年10月20日 (金)

ファイナンスいろいろ

マサさんのブログに、ニュージーランドでの不動産投資のさいのファイナンスの考え方が書かれていました。
http://realblog.seesaa.net/article/25780962.html?reload=2006-10-20T07:00:17

とっても、勉強になりました。
マサさんには、いつも、いろいろ教えていただくことばかりなのですが、ファイナンスでも、お世話になっています。

ファイナンスも、アパートローン以外に、いろいろな商品がでてきたり、私たちの立場が違ってきて、使えるものの選択肢が、一部縮まり、一部広がったりしています。

これは、大家さん、投資家、事業主と、借り手の立場によって、商品があるからですよね。

私たちがいままで、使っている融資は、いままでは、世に言うアパートローンの枠組み。
ただ、プロパーで、保証協会の枠は使っていません。

これは、ローン期間もある程度とれて、金利もそこそこ低いものです。
たまたま、使っている信金地銀ともに、ローン期間は、築年数にあまり左右されません。
担保評価と、キャッシュフローの評価が中心。
もちろん、買い主の決算書や、青色申告なども、評価されます。

これから使えるかなぁと思っているローンとしては、物件評価と、キャッシュフローのみで、単体のノンリコースローン。
担保評価割れの部分は、自己資金が必要になりますが、個人や、会社の資質は、あまり評価に影響を及ぼしません。
ノンバンク系のものであれば、ローン期間50年という商品もあり、金利のみ返済という選択肢のできる商品も。

個人の人には、使いにくいかなぁと思うのは、ボリュームのある物件でないと、枠組みに入らず、抱き合わせも可能ですが、首都圏及び、政令指定都市に限られてきます。

私たちが、業者になったことで広がったのは、事業資金のためのファイナンス。
これは、短期売買の際にも、使えるもの。
つなぎ融資にもなります。
金利のすごく高いものでは、売買価格をほぼ100%担保評価してしまおうというものや、ある程度物件に力のあるものであれば、低い金利のものもあります。

審査も、早く、一週間くらいで出そう。
でも、一週間くらいはかかってしまいます。

いますぐ、買い付けをいれて、押さえたいものに対して、資金の枠が作っておければいいのですが・・・。
ローン特約が付けられない物件を入手したい場合、なかなか難しいですよね。

事業を回していくための血液でもある資金。
この手当が、滞ると、命に関わりますよね。

キャッシュフロー経営は、安定的な血流があると思っていいですよね。
ただ、その血液の成分も、じっくり検討していかなくては。

同じような資金源を使った時のリスクもあるだろうし、将来的には、自己資本比率を高めていくために、贅肉をそぎ落とす時期も出てきそうな予感。

物件価格が上昇する中、ファイナンス力がいままで以上に問われてきていると思います。
力のある物件を買いたいし、力のある物件を生み出していきたいと思っています。

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コメント

yamです。
記事書きました。宜しければご覧下さい!。
今回の買い付け物件にはちょっと間に合わない感じです。残念ですが・・・。
来週よろしくお願いします。

投稿: コツコツ大家yam | 2006年10月21日 (土) 00時08分

ヤンさま、

残念!!
次があるってこと?
そっちのブログにも書きましたが、抱き合わせで、自分の持っている物件の借り換えをするというのも方法としてありかも。
北海道に原野を仕入れにいって、それを供担で出すというのはどう?
原野お買い物ツアー。
雪の前にいかないと、境界の確認ができなくなるよ。

投稿: キュリアス | 2006年10月21日 (土) 00時26分

キュリアス様

こんばんは!
本日は急な相談にもかかわらず、丁寧なアドバイスありがとうございます。ほんとに助かりました(謝謝!)

「○リックス」の○葉支店の担当者へ融資相談しました。
①築年数20年を超える物は「いままでの実績から20年以下(15~18年)」になりそう。
②金利は担保力ほか、査定してみないと分からない。
③「○リックス信託」であれば、もう少し融資期間が延びる可能性があるので、打診してみる。
④でも物件の所在地が「営業エリア」でないかも
とのお話でした。
印象としては「きびしい」ようでした。
いろいろ物件の魅力(需要や入居状況、家賃設定、リフォームプランなど)を自分なりに作成しプレゼンしてみましたが...。
まだまだですね。

P.S.
キュリアスさんの声ってちょっとハスキー?
お話してて楽しかったですし、質問も的確!
経験の奥深さを感じ頼もしい!?です。

これからもよろしくお願いします。

投稿: ぴろやん | 2006年10月21日 (土) 01時10分

ぴろやんさま、

ふふふ、ハスキーっていうか、おばあちゃま声(よく電話に出るな、感じ悪いと言われます、笑)。
相手によって、声を改めるとか、ちょっと高い目の声で話すとかできなくて・・・。
素のままなの。
でも、歌うと、浜崎あゆみや、井上陽水も出るんだけどね。

って、そんなことお聞きになりたいんじゃなかったですよね。笑。

今回のお聞きした物件は、まず、場所、そして、築年数。
信金で借りられればベストですよね。
金利も安いし。

お互い、ファイナンスでは苦労しているようですが、他のブロガーさんも、苦戦中。
やはり、物件価格高騰で、フルローン組めるものがなくなってきたということでしょうね。

もうひと頑張りしましょうね。
お友だちブロガー全員の物件購入が可能になりますように!!

投稿: キュリアス | 2006年10月21日 (土) 05時20分

キュリアス様

応援ありがとうございます。
無事、卒業となった暁には!
カラオケでも!!って、これは別にいつでもですね(笑)

信金にもアプローチしてみま
大先輩からの「熱いエール」を背に受けて!!

お勧め信金ってありますか?
すみません、たよってばっかりで(笑)

投稿: ぴろやん | 2006年10月21日 (土) 07時20分

エリアが違うからなぁ。
信金は、地元の中小事業者とのパートナーシップがお得意。
不動産投資というより、「大家さん業」をアピールした方がいいかも。
私たちは、結構、信金から、引っ張ってます。
でも、金利は・・・。
実績を作るまでは、ちょっと高めかなぁ。
ただ、物件のエリアが外れていると、だめかも。
残念!!

カラオケ、ぜひ、ご一緒に!!

投稿: キュリアス | 2006年10月21日 (土) 07時25分

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