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2008年9月29日 (月)

自社物件の管理!

昨年は、一度も、入退去がなかったキュリアスの物件。

今年は、入退去の嵐。
空いたお部屋は、9室くらいありました。

今は、これから退去が決まっている1室を残し、すべて入っています。

担当も、社員のT女子になりました。
彼女は、賃貸営業の経験もあり、入居付けに対してのアイデアもいっぱい。

いろいろな提案をしてくれます。

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2008年9月28日 (日)

ファンド物件の契約

今日、ファンド物件の契約でした。

初めての仲介事例で緊張しました。
信託受益権の売買なので、現物不動産の売買とは、また、形が違っています。

まず、金融商品取引についてのコンセンサス作り。
それに引き続いて、重説にあたる概要説明、その後で契約。

たくさんの関係者がいるので、書類の署名捺印にも、事前の協議が必要です。

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2008年9月25日 (木)

バーゲンセール!

投資用不動産のバーゲンセールは、もう始まっています。

お店の前には、50~30%offって張り紙が。

お客さまは、そこそこ入っているんだけど、買いたい人は、お金がないし、買える人は、様子見だし。
なかなか、売買は、成立していない様子。

「きゅりさん、
もう少し待てば、もっと下がる気がするんだけど・・・
どうしよう?」

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未来予測!

「キュリさん、これからの日本の経済、どうなっていくと、予測している?」

って、昨日、Oさんに、聞かれた。

いつも、一緒にいて、毎日、いろんなこといっぱい話して、同じ景色を見て、同じ話を聞いている。
だから、なんとなく、重なっていると思っていたりする。

・・・、未来予測・・、か?

難しいなぁ。

「キュリアスの野生の勘」

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2008年9月23日 (火)

どこを見ているのかなぁ?

不動産投資、みんな、同じものを追いかけているようで、実は違っている。

違っているものを探す方がいいのに、何故だか、同じものを狙っている。

欲しいものではなく、買えるものに、なりがちなのかなぁ?

キュリアスとOさん、毎回、一つずつ、物件を検討していて、自分たちで買い付けいれるときもあるし、紹介するときもある。

最近よく思うのは、なんで、この物件、自分たちで買わなかったんだろう?
って。

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2008年9月22日 (月)

どうなる? ファイナンス

今日、いろいろな銀行の融資担当者に電話。

まず、昨年まで、地方も、都心部も、サラリーマン大家さんを支えていた都市銀の地方支店。

「全く環境が変わってしまいました。
いま、本部からは、物件価格の3割入れてほしいという事です。
属性のいい方でも、担保余力のある物件でも、フルローンは、組めません」

担当者は、融資したい気持ちはいっぱい。
でも、いかんせん、どうしても、通せないとの事。


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こんな物件に出会えるなんて。

昨日は、埼玉の人気エリアの駅から近い物件へ。

今回取り扱っているファンド物件。
受益権売買になるものです。

銀行の積算価格より安い。
実勢土地売買価格でいうと、ほぼ、土地値。

建物は、しっかりしたRC。
屋上防水の時期ではあるものの他に、触れるところもあまりなくて。

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2008年9月20日 (土)

信託受益権売買。

ファンド物件の仲介をさせていただいています。

購入の経験はあるのですが、仲介は初めて。
いろいろとまどいもあります。

実際には、もちろん現物不動産を購入していただくのですが、売買時には、受益権の売買。
決済時、受益権の移行後、証券化された不動産を、現物不動産に戻します。

契約も、現物不動産売買とは、異なっていて、印紙代も違えば、登記費用も異なります。
わたしたちの役割も、違ったものになって。

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2008年9月15日 (月)

流血の日曜日

とうとう、リーマンブラザーズが!

救済が入ると思っていたんだけど、これから、淘汰統合の時代に入るんでしょうね。

アメリカの中で起きた事とはいえ、世界経済に対して、およぼす影響は、計り知れません。

大恐慌の引き金が切られたのでしようか?

金融が引き締められ、景気が悪くなる中で、信用収縮がますます激しくなって、レバレッジが小さくなり、ますます、景気は悪くなる。

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2008年9月13日 (土)

9月のサロンは、20日(土)

毎月恒例の勉強会。

今月は、20日です。
今月は、いまホットな、ファンド物件。

先月も、その仕組みや動きをお話ししたのですが、売買事例も出てきたところで、具体的な物件情報を元に、物件を検討してみたいと思っています。

手元に届いている具体的な案件なので、リアルな検討課題も見えてくると思います。

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2008年9月12日 (金)

銀行の開拓!

キュリアス、いい男引き寄せパワーがあるって、いつも言っているけど、今日も・・・。

朝、星占いを見ていたら、今日は、いい出会いのある日、との事。

まずは、都内の物件調査。
一つは、品川大井町。
もう一つは、大田区池上台。

それぞれ、しっかりした建物で。
管理も、きっちりされていました。

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2008年9月11日 (木)

ファンドとの打ち合わせ

都内某所、ファンドとの打ち合わせ。

関西の物件を紹介し、銀行からOKが出たので、契約、決済の段取り。

私たちが、世田谷の物件を買ったときも、ひたすら、時間がかかったけど、今回も、本当に時間がかかりそう。

でも、物件は、しっかりしているし、いろんな問い合わせに対しても、しっかりしたお返事をすぐにいただけます。

そして・・・。

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2008年9月10日 (水)

アメリカからお客さま

キュリアスのまわりには、いい男がいっぱい!
って、何度も書いているけど・・・。

いくつになっても、相変わらず、いい男がいっぱい!

昨日は、アメリカから年若き青年がたずねてきてくれました。
昨年、日本の高校を卒業後、アメリカの大学へ。

アメリカに行く前、こちらでであったんですが・・・。
向こうに行ってからも、ブログを読んだり、メールのやり取りをしたりして。
連絡を取り合っていました。

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2008年9月 4日 (木)

買い方仲介の仕事

仲介の仕事に関わって、1年少し経ちました。

仲介の仕事は、とっても大変。
でも、やりがいのある仕事だと思っています。

まず、わたしが、個人投資家であった頃、Oさんと出会って感じたこと、Oさんがしてくれたたくさんの交渉。
仲介は、自分のエージェントとも呼べる存在で、プロの仕事にいつも、感動していました。

だからこそ、自分たちが仲介をするのであれば、自分が受けた満足度を与える立場になりたい。
それ以上の付加価値もつけていきたいと思いました。

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びっくり! 仲介料がただ!!

わたしの尊敬する○○○事務所の代表のブログを見て、びっくり!

しっかりした調査を行い、周辺レポートもした上で、仲介料は、ただ! もしくは、割引する、との告知。

本当に驚きました。
そして、たくさんの疑問が。

そのブログには、公開質問状として、コメントを入れさせていただきました。
キュリアスの考えをお聞きください。

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2008年9月 2日 (火)

本日、ご契約!

仲介の仕事初めて、嬉しいのは、やっぱり、契約や決済に立ちあうこと。

みなさま、緊張の中にも、すっごく嬉しそうで。
実印を朱肉じゃなくてスタンプ台にもっていかれてあわててお手を止めたり・・・。
サインの文字が震えていたり。

今回も、とってもいい物件なんです。
途中何度も、わたしが買えば良かったか???
って。

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2008年9月 1日 (月)

家賃保証の謎!

キュリアスの物件、昨年度は、満室のまま、一度の入れ替えもなく過ごしていたのですが、この春あたりから、新しく購入した物件の元々の空きも含め、ずいぶん移動がありました。

リフォームを入れたり、募集をかけたり・・・。
7室くらい。

おかげさまで、次々入居もあり、空いている部屋は、申し込みが入り、ちょっと一息かなぁ。

管理会社に任せっぱなしなので、一部屋一部屋の流れは、あまりよくわからないのですが、本当は、時間をかけて、バリューアップリフォームも、できるとよかったのかもしれません。

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