お勉強!

今月は、お勉強月間。
お誘いいただき、不動産の基礎知識をしっかり学べるセミナーに。

何と、今月5回コース。
今日は、二回目でした。

今回、実際に融資担当をしていらっしゃる銀行マンの方が、講師で、ノンリコースローンの審査法をつまびらかにお教えいただきました。

国際スタンダードを学ぼうという今回のセミナー。

ノンリコースローンは、わたしたち個人投資家には、現状あまり縁のないものですが、ファンド案件では当たり前。

まず、収益の数字をどう出していくか。
純利益(NOI)をどういう基準で出していくのか。

このとき、レンダーは、長期の安定性を見ていきます。

そして、わたしたちにあまりなじみのない、期待利回り(キャップレート)の出し方。

物件価格を算出するには、IPOをキャップレートで割り戻します。
この数字を生み出す為に、指標として、いくつものデーターベースがあり、また、個別のリスクを加味していきます。

銀行が作る物件評価。
これを元に、ローンが確定します。

現物不動産を一般的なプロパーローンで買うわたしたち。

レンダーの評価も、やはり違っています。

わたしたちも、デューデリに必要な書類は、一式集め、審査にかけますが、一番大きいのは、ノンリコースローンの物件評価のどこにも、路線価だったり、減価償却だったりという言葉が現れないこと。

築年数の古さは、確かにリスクとしてキャップレートを押し上げますが、ローン期間などが変わることはありません。

また、物件は、収益性のみから評価を受けるので、路線価も、建物価格も登場しません。
この計算式は、わたしたちの普段行っている物件評価と、似て非なるもの。

明日のサロンで、少し触れたいと思います。

国際スタンダードを身につけようという趣旨のセミナー。
これから、日本も、こんな変化が起こるのでしょうか。

アメリカでは、理屈的には、物件価格の下落に伴い、ノンリコのエクイティが小さくなってもいいような気も。

でも、実際には、基準金利より、6%も上乗せした金利適用でしか、資金調達ができなくなっているとのこと。

日本では、まだまだ、調達金利も低く、物件担保評価がでやすくなっているので、今の環境では、プロパー融資の査定の仕方でもいいかもしれません。

わたしたちも、昨年ファンド物件を何度か扱ったので、概略は、わかった気分でいても、こうして、まとめて専門家の方から学べると、本当に知識が身に付くと思います。

環境が激変していく可能性もある投資不動産の世界。

それぞれのプレイヤーの役割と、指数を知ることは、大切だと思います。

今回、思ったのは、わたしたちが仲介でしようとしてきたことは、ファイナンス付けに関しては、先駆的だったのかもしれません。

レンダー側から、必要とされる情報をいかに正確にきっちり出せるか、開示できるか、当然と思い行動化していたこと。

でも、現実には、なかなか、デューデリ資料をしっかり迅速に出せる業者は少ないと思います。

レンダーとのチームワークを大切にして来れたこと、これからも、もっと信頼していただけるよう、より努力を重ねたいと思いました。

学べると、幸せです。
サロンにいらっしゃるみなさまにも、お伝えできればいいと思っています。