湘南インベストメントクラブ

いろいろな出会い!

キュリアス — 2009-12-01T08:47:14+09:00

最近、セレブな女性に毎日お目にかかっています。

一昨日は、30代の女性投資家。
資産運用益だけで、ゆったりとした生活をなさっています。

昨日は、女性起業家のみなさま、そして、新人賞を受賞された女性作家。

どなたも、美しくお若く、そして、シャープ。
切れ者ぞろい。

日本にも、たおやかで、そして、人生の自己決定ができる女性がふえているんだなぁって、嬉しくなってきました。

そんな中で、気付いたことがいくつか。

ビジネスで成功されている方は、表の顔を男性と同じに装い、内面は、とてもナーバスでいらっしゃるということ。

従業員を100人以上管理されるパワーの裏側に、とても繊細なピュアなハートをお持ちなんだって。

投資家の方は、市場のマーケットに長けていらっしゃって、決断力があり、それぞれ独特な「勘」をお持ちのようです。

人を見る時も、最終的には、自分の「勘」を信じる、と、おっしゃっていた言葉が、印象的でした。

どなたも、情報を入手する為の時間を取ることに、積極的。
有益な情報が人から人に伝わることを実感していらっしゃるのでしょうね。

キュリアス、いままで、女友だち、というのがなかなかできなくて・・・。

何となく、男性と一緒の方が楽だなぁ、って思っていたんだけど。

こんな素敵な女性たちに会えて、女だからこそわかり合える感覚的な話もできて、楽しかったです。

不景気だと言われている日本。

でも、有能な女性が、いま、一番の関心を寄せている不動産投資。
女性ならではの投資スタイルが生まれそうな予感。

なんだか、わくわくします。

銀行の融資姿勢

キュリアス — 2009-11-26T10:07:48+09:00

この話題に関しては、毎月のように、状況が変わっているので、この情報も、いま現在、2009年11月と、限定させていただきます。

投資用不動産に対しての銀行の融資姿勢は、次のようになっています。
(わたしたちは、ほぼ月次で、融資担当者と面談などして聞き取りをおこなっています)

<都銀>
ごく一部の富裕者層、それも地権者(地主)にたいしては、いままでと同じ融資姿勢をみせているが、それ以外には、しぼってきている。
担保評価自体には、掛け目も緩い。
但し、自己資金を3割程度いれるよう望まれる。
わたしの関わった事例では、年収5000万円の士業の方にも、融資を断ってきました。
(地権者ではなく、金融資産が小さいという理由で)

<地銀>
一部地銀が、がんばって、融資を付けてきていたのですが、ここにきて、トーンダウン。
担保評価が厳しくなり、保全できない部分の貸付が難しくなってきている。
属性でカバーできていたのりしろが、ほとんど無くなりつつある印象。
新規顧客に関しては、取り組みたい姿勢。
但し、借り手の居住場所がエリアにあるか、ということに対して、神経質になってきている。
場合によっては、物件が、銀行エリアにあればいいというところも。

<信金>
基本的には、事業資金。
金利が高め。
但し、条件が整えば、貸し出し姿勢のあるところも。
物件、借り手共々エリア内。
現在あるローンの借り換えを含めた新規顧客の取り込みに積極的姿勢をみせるところも。

<その他>
一部地銀で、プライベートバンク的な貸し出しに、特化しようとしているところもある。
金融資産1億位をめどに、富裕層に対して、積極的に貸し出したいとの意向。

本来のPBは、あまり機能していない印象。
自行の不良債権の付け替え先として、顧客を見ているようなイメージさえ持ってしまう。

全体的に、貸し渋りではあるものの3末決算期に向けて、毎年、少し緩むのでは、という期待は持っている。

来月、各行担当者と上席(支店長クラス)との情報交換会を実施予定です。

また、動きがあれば、報告させていただきます。

お金を生み出すのは・・・。

キュリアス — 2009-11-25T22:57:52+09:00

とても恥ずかしいことなのですが、お金が市場に増え続けている仕組み、知らなかった!

ある経済学者の方と、お目にかかり、すごく優しく教えていただきました。

お金は、国が増やしているのではない。
銀行が生み出しているんだって!

銀行がお金を生み出す瞬間!!
それは、わたしたちが借り入れをして、そのお金が、通帳に印字された瞬間!

この世に無かったお金が、生まれたのだそうです。

???

・・・、・・・、でも、それって、銀行にあったお金を、わたしたちに貸し出しているってことじゃないの?

普通預金とか、定期預金とかで、預かっているお金を、貸し付けていると思っていた。

「そうじゃなくってね」

30才のハンサムな研究者。

「銀行の自己資本比率って、問題になっているでしょ。
8%を切っちゃ行けないって。

と、言うことは、8%を切らない範囲の中で、貸し付けられるってことなんですよ」

「え?
って言うことは、銀行は、レバレッジをかけてかしているってこと?
???、ってこと・・・、ですか?」

「そうですよ」

「貸し渋りとかは、金融庁のお達しがあるの?」

「いいえ、各行の判断です。
もちろん、政府、日銀は、いろいろな試みをしますが、銀行は、各行、自分の判断で、貸付をおこないます」

銀行が貸す気満々になると、市場にお金が増え、インフレになる。
銀行がお金を貸したがらないと、お金の総量はふえない。

ここからは、キュリアスの考え。

と、言うことは・・・。

銀行って、なんだかんだいいながら、不動産担保を付けたがるというか、担保なしの融資をしたがらない。

不動産が下落すると、担保評価が下がる。
そうすると、貸付に対しての補填がしにくくなる。

そういう状況下では、さらなる融資に対しては、担保力のより大きな不動産がないと、貸付をしなくなる。

貸し渋りになると、ますます、不動産の売買も滞る。

でも、ここ最近、傷みの少なかったファンドや、デベに対しては、融資が付きだしている。

銀行も、不動産の価格が上がってくれば、担保評価も上がる。

やっぱり、徐々に、インフレに向かっているんだろうなぁ。

それにしても、銀行金利。
いまの低金利でも、ローン完済までの額は、相当な数字。

これも、銀行の自己資金を元にしたら、相当なもうけだということね!

何となく、いつも感じていること。
わたしたちって、税金と、金利を払う為に、不動産投資をしているのではないかって。

子ども手当って、税金が原資。
足りなければ、国債を発行。

だとしたら、国債だって、自己資本比率を守らなくっちゃね。
それも、ちゃんとルールがあるのかなぁ?

ご存知の方、お教えください。

わたしたちも、そろそろ!

キュリアス — 2009-11-24T22:03:41+09:00

みなさまに、いろいろな不動産案件をお勧めしながら、ずっと思い続けてたこと。

こんなにいい案件がありながら、自分たちで購入できないことへの悔しさ。

おかげさまで、わたしたちの物件は、多少の入れ替わりはいつもあるもののほぼ満室状態で運用しています。

会社の決算も、毎年、順調に利益を出し続け、しっかり納税もさせていただいています。

でも、各行、不動産業界への締め付けは厳しく、なかなか融資が引けずにいます。

そんなこんなで最近は、あきらめムードで、自分たちの物件を探すという発想も持ちにくかったのですが・・・。

久々に取り組みたい、取り組めそうな案件が!

一般投資家の方は、尻込みされる案件だろうと思うのですが、テナントビル。
居酒屋などもはいっています。

ただ、わたしたちに、土地勘のあるところなので、入居付けに関しても、イメージを持つことが出来ます。

実は、この案件、数年前にも出たことがあり、買おうかなぁ、と考えたことも。

最近、同じように、なじみのある物件との再開を果たすことも。

今回は、同業者の方がお求めになったんだけど、持ちこたえられなくなっての再販。

少し、価格は下げられるかもしれません。

地元信金には、いくらかの貸付枠があり、それを使って、挑戦してみようということに。

いつか、フード事業部を!!
と、ラーメンの夢も捨てきれないOさんとキュリアス。

テナントが退去したら、自分たちで出店もあるかも! 笑。

はてさて、どうなるのか、お楽しみ。

なかなか、みなさんが取り組みにくい案件。
わたしたちのスキルを活かして、活用できますように。

楽しみだなぁ。

ファンドの方とお話ししました!

キュリアス — 2009-11-21T08:01:39+09:00

昨日、大手ファンドの方がお越しになり、いろいろな情報交換。

ここの物件をいままで、いくつか扱ってきました。

いま、1億くらいの小さな案件も、いいものは、なかなか無くなってきているのですが、5億をこえる物件も数が少なくなっています。

そんな中で、売り物件情報を欲しいとお願いしていたのですが・・・。

いろいろお話ししている間に、何度も言われたのが、「買いたい!」と言葉。

ここから以前お譲りしていただいた物件も、オーナーさんが手放されるのであれば、買い戻したい、とのこと。

わたしたちのもっているものも、売れないか? との打診。

あの・・・。

わたしたちも、物件を探しているんですが!　笑。

3ヶ月くらい前までは、売り一色だった業者さんも、買いに走っています。
ちょうど折り返し地点で、ギリギリ購入していただいた案件があるのですが、もしかしたら、いますぐ手放す言うことになれば、その会社が引き取るかも。

個人間で、売った人が、数ヶ月内に、その物件を買い戻したい、という状況になることは、普通あり得ませんよね。

業者間では、いつも、物件が動いていて、売り手と買い手は、くるくる入れ替わります。

今回出たファンド物件というのは、仕入れ値を割っているものも多く、投資家は、損切りを余儀なくされました。

だからといって、投資家が、現場を離れた訳ではなく、新しく生まれたファンドや、傷みの小さかったファンドに、エクイティは、集まっています。

数年前、物がなくなってしまい、日本中、それこそ、地方の中心部はおろか、沿線の駅周辺にまで、ファンドに組成する物件が購入され、開発されました。

信託受益権という、ペーパーになった不動産は、ここ一年の間に、個人投資家に買い戻されていくらかは、現物不動産に戻りました。

キャップレート5くらいのものが、7~8くらいまで値を下げ、いいお買い物をされた方も多かったのではないでしょうか?

わたしたちの投資手法と、ファンドの投資手法は、似てもいると言えるし、全く違うものだとも言えます。

物件の善し悪しについても、同じ物差しの部分と異なる物差しの部分があります。

また、戦略も、短期と長期では、全く違ったものになります。

だから、ただ物が、行ったり来たりするかと言えば、そうではなく、本来は、重ならない案件も多いはず。

そんな中で、個人投資家の狙っているものと、ファンドが組み込みたいものが、しっかり重なるような、バランスのととのった物件が時折出ます。

こういったものが、その時々の市場環境によって、いろいろな買い手に取引されるということですよね。

違ったファクターがあるからこそ、それぞれの利点が生きる時期があり、どんな時にも、出口戦略が立てやすい物件。

個人投資家の元に、こんな物件が届くのも、あとわずかの時間しかないのかも。

何となく、焦燥感もあり、今年の内に、がんばりたい気分。

東京オフィスでは、連日、お客さまとお目にかかり、それぞれの投資戦略を確認し、物件精査に励んでいるところです。

そんな中、比較的のんびり過ごしているのは・・・。
もちろん、キュリアス。

ゴルフに行ったり、おいしいお食事をご一緒させていただいたり。
もちろん、そんな中でも、情報交換をしっかりさせていただいています!!

そんなこんなで、3億以上の収益物件をお持ちの方で、手放したい方は、査定させていただきます!
お声がけ下さいね。
office@curiosu.com キュリアスまで。

投資家仲間

キュリアス — 2009-11-07T21:04:06+09:00

わたしは、現在、3つのSNSに所属している。

と、いっても、mixyは、現在幽霊会員。
日記などは、書いていません。

その他に、趣味をテーマにしたSNS。
富裕層を対象としたところ。

それぞれのSNSで、たくさんの不動産投資仲間と、出会うことが出来ました。

ひとつのSNSでは、わたしの作ったヒミュニティに、100名の投資家仲間が参加しています。

トピックスをそれぞれの方が立てて下さって、活発な意見交換がなされています。

そんな中で、話題になるのは、空室率の増加や、家賃下落。

地方物件をお持ちの方から、いろいろな報告を受けます。

でも、実際には、地方に限らず、首都圏での空室率も、上がっているし、家賃下落も進んでいます。

空室率の増加は、物件の増加が原因のエリアもあるし、そうでないところも。

例えば、大学生を対象とした物件では、片道2時間近くかかっても、自宅通学をする学生が増えたなどと言った状況も。

家賃下落の原因も、複合しているように思います。

入居が弱い物件の大家さんが、家賃を自発的に下げるということもあるでしょうし、簡単に、入居を付けたいが為に、管理会社が、大家さんに家賃を下げることを促す場合もあります。

また、インターネットの普及で、物件の比較が簡単になり、入居者が、家賃相場を把握し、より有利な条件で入居したいということで、価格交渉をいれる事例も増えています。

また、そのように促す情報誌すらあるもよう。

そんな中、わたしたちの所有物件の入居率が高いまま推移していること、家賃も、物件によっては、いまも、上げ続けていることなどお話しすると、とても驚かれます。

家賃を下げるのは、簡単かもしれない。

でも、それだけが答えだとも思わない。

お目にかかった方には、わたしたちの考え、わたしたちの戦略について、情報開示しています。

投資は、リスクをとるもの。

そのリスクの中でも、収入減は、大きな痛手。
場合によっては、デフォルトにいたることも。

わたしたち投資家は、常に学び続け、創意工夫し、おのおの自らのてで、リクスヘッジをしていくしかありません。

でも、そんな時に、本当に力になるのが投資家仲間。

これからも、いろいろな投資家のみなさんとお目にかかり、情報交換させていただきたいと思います。

人との出会い

キュリアス — 2009-11-05T08:42:47+09:00

人と出会うって、不思議ですよね。

親子関係とかは、元々のつながりを感じるけど、例えば、配偶者との出会い。

わたしの友人に、生まれてすぐに、出会って、そのまま仲良く子ども時代を過ごし、学生時代は、事情があり、同居し、そのまま結婚に至ったという人がいます。

でも、そんなことって、すっごく珍しいですよね。

ほとんどの人は、ある日、出会い、それまで、その存在を全く知らなかったその人と、縁を結び、一親等の家族になるってことですよね。

一生のパートナーとまでいかなくても、長く続く友人だって、ある日出会い、意気投合し、仲良くなって、その人なしでは、人生が違ったものになっただろうと思われるような縁を結びます。

偶然、ある日、出会う。

違った見方をすると、わたしたちは、もしかしたら、今日、未来に大きな影響を与え合う、誰かに出会うかもしれません。

また、出会ったとしても、その出会いを意味あるものにするかどうかは、自分の姿勢次第だとも思います。

毎日たくさんの人と関わって生きていますよね。
でも、その多くの人とは、関係性が深まっていくような、言葉がけをしていないと思う。

また、相手の言葉を聞く、気持ちも持っていないんじゃないかと思う。

少しだけ、心を開けば、相手を立場ではなく、一人の人としてみることが出来れば、人は、もっとたくさんの出会いをできるようになるのかもしれない。

管理会社の人とも、リフォームに入っている職人さんとも、不動産業者の人とも。
銀行の窓口の人だって、人として関わっていると思える人は少ない。

それぞれの立場として、関わることの方が多いのかも。

昨日、ゴルフのレッスンに練習場に行った。
そして、売店で、ゴルフボールを見ていたら、店員さんに声かけられた。

30代の男性。
ゴルフが大好きという雰囲気の人。

わたしは、店員さんという意識では、昔から、知っていたと思う。

「お久しぶりですね」

いつもなら、適当に言葉を濁して、関わりは持たないんだけど・・・。

わたし個人にかけられている言葉のような感じを受け、引っ越して、最近こちらに来ることが少なくなったことを話した。

すると、彼は、以前、たまたま、帰りに私の車の後ろについたことがあり、走っていたら、なんと、自宅のすぐ側まで、一緒だったとのこと。

たぶん100mも離れていない。

ここしばらく来ていない様子だったので、何かあったのかなぁ、って気にかけていたとのこと。

たいした買い物をする訳でもないし、いままで、ちゃんと、話したことも無い。
時々、視線が合えば、会釈ぐらいはしたかもしれないけど。

そのあと、練習の成果がいまいち上がらないことを話したり、ボールの種類によって、飛びがどう違うかの話をしたり・・・。

短い時間だったけど、人と出会ったという実感がある。

最近、こんな風に、いろんなとと出会う。

どこか自分のなかで、閉じていた部分が開いてきたのかなぁ。
まだまだ、人生で、出会う人は、たくさんいるんだろうなぁ。

今月、来月は、いままでお目にかかった方とも、新たな気持ちで会ってみよう。
そして、その人のこと、気にかけていたことをちゃんと伝えようと思う。

感動は、どうして生まれるのか?

キュリアス — 2009-11-01T10:30:23+09:00

わたしが、以前作った鎌倉のアパート。

おかげさまで、ずっと満室状況を続けています。
あまり入れ替わりも無く、新しく入居があった時には、少しづつではありますが、家賃を上げていっています。

このアパートを設計していた時、建築家の先生に、何度もお願いしたことがあります。

それは、100のサプライズを作って下さい、ということ。
建物に暮らす人が、驚きをもつ物件!

まず、建物を見た瞬間の驚き!

中庭の木々、床に埋め込まれたタイルや貝殻・・・。

カラフルなドア。

ドアを開けると、天井高4mの空間。
テラコッタやイタリアンタイルの床。

窓には、緑が広がっている。

そんな空間の驚きとともに、毎日、差し込む光や風の音、静けさ。

一年を通して聞こえる、鳥の声、虫の音。
色とりどりの花。

秋の落葉。

夜のライトアップされた建物や木々。

住空間に何を望むかは、人それぞれ。

わたしの欲しい、四季を感じながら生活するという感覚は、違和感のある人も多いのかもしれない。

でも、入居者の方達からは、とても喜ばれているらしい。

客付け業者も、この物件に空きがないかの問い合わせをよくしてくるらしい。
みせると決まる物件ということで、人気があるもよう。

驚きが感動になるには、よほどのインパクトか、継続性を必要としていると思う。

わたしは、この建物は、古くなっても、きっとみんなに愛されると思っている。
何故かというと、建物が古くなるに従い、外搆の緑が豊かになるという設計をしている。

緑が深くなり、そこに、古くてかっこいい建物がある、って言うイメージを、土地を見た時から描いていた。

いま、入居付けに苦労していらっしゃる方、家賃下落に苦しんでいらっしゃる方、これだ、という解決法は無いかもしれないけど、まずは、入居者の立場に立って。

ありきたりの設備をいれるとかだけではなく、どれだけのサプライズを用意できるか・・・。

わたしも、鎌倉のアパートでも、できないことばかりだったけど、そんな気持ちで、物件を見ていけたらいいなぁっていつも思っている。

考えるなら、とことん、考えたい。
自分らしさが、差別化になる位に。

言葉の力!

キュリアス — 2009-10-31T16:44:24+09:00

言葉の力って大きいですよね。

特に、人が未来を語る言葉!

何気なく語られた言葉であっても、その人の夢であれば、わくわくした気持ちや、その人の幸せ感が伝わってくる。

未来のことを思うだけで、人生が豊かに広がっていく瞬間。

その夢がリアルであればあるほど、その本人にも、目的意識が強まり、他者は、その未来が見えることで関わり方を変えていくだろう。

例えば、ゴルフ友だちだったとする。
土日しか、一緒にラウンドができない環境にある。

誘ったり、誘われたりしていたとして。

その人の夢が、自分の子どもたちと毎日一緒に過ごしたいという物だったら、そして、その時間がなかなか持てないというのが現状だと聞いたら、土日のお誘いは、ご遠慮するか、回数を控えるだろう。

でも、子どもたちと過ごす楽しい場所の情報を得たら、きっと伝えようとすると思う。
キッザニアのことや、子どもと一緒にクッキングすることなど。

ヨットで世界一周を企てている友だちがいたら、わたしも、何となく、海やヨットのこと知りたくなる。
冒険家の書いた本を読んでみたくなったり、資材や資金のこと気にかけたりするようになるかもしれない。

起業を夢見る女性がいれば、やはり、自分だったらどうするかなぁって考え始めると思う。

夢を語った人が、縁の深い人であればあるほど、その人の言葉が、真実で、幸せな物であればあるほど、その語り相手に与える影響は強いと思う。

その伝えた相手だけではなく、その人の人脈をも使って、夢が広がることもある。

昔、九州に、全盲の小学生のピアニストがいた。
街頭で、キーボードでの演奏活動をしていた。

彼は、ジャズピアニストを目指していた。

わたしは、青山のホールで、プロの演奏家とのステージをプロデュースした。
NPOが主催で。

とても感動的なステージだった。
演奏を聴きに来た難病の子どもたちにも、影響を与えたステージだった。

彼の言葉にした夢は叶った。

わたしは、仕事をしている中で、たくさんの夢をお聞きする。

その夢が叶えばいいと思う。

自分ができることなら、アドバイスしたり、サポートしたりしたいと心から思う。

でも、誰かに成り代わって、わたしが何かをできる訳ではない。
自分の夢を実現する為に、自分を高め努力することは、本人の仕事。

夢を語ることで、自分に目的を作る。
そして、その夢を聞いた人に影響力を発揮する。

人は、ひとりでは生きられないから、多くの人とともに助け合い分かち合う物だから。

私の秘めた夢は、秘めざるを得ない物だから、人と分かち合えない。笑。

でも、いつか、みんなににこにこ語れる夢がクリアになったら、きっと、叶っていくことだろう。

夢を語れることは、すばらしい!
言葉に力があれば、きっと叶う!

わたしは、そう信じている。

二番底?!

キュリアス — 2009-10-30T09:57:03+09:00

日経平均も昨日、10000円を割って、円高も、進んでいます。

さすが、今日は、反発しているようですが・・・。

個人消費が冷え込む中、政府の財政の展望も、不透明感がましています。

このまま浮上するかと思われた景気、ここで、二番底を迎えるというようなシナリオになったら・・・。

わたしたち、不動産に関わっているものは、やっぱりチャンスだと考えます。

もちろん、金融の引き締めは、ますます厳しく、実際、宅建業者であるわたしたちへの融資は、完全にシャットアウト。

毎年、業績を上げ続け、納税額がふくれあがるのに四苦八苦していても、業者への締め付けは、緩みそうにありません。

でも、一般投資家にとって、もし、二番底と呼ばれるような状況が再度日本に起こるようなら、それは、またとない機会。

リーマンショックで、都内一等地で、50%くらいまで価格を下げた投資用不動産が、ここのところ値を戻し、3割くらい上げてきています。

どの辺が正常価格かということは別にして、もう一度、底を打って、物件が出てきたとしたら、わたしなら、怖がらずに、買い進めたいと思います。

とは言っても、この時期は、プレイヤーが限定されてしまいます。

自己資本比率30%というのが、ひとつの目線になってくるのではないでしょうか?

3億の資産をお持ちなら、10億くらい。
1億なら、3億位。

できるだけ、自己資金を使わずに、購入できるといいですよね。

3月決算期前が、おもしろいと思います。
3月に決済をおこなう為には、物件の精査は、今年中のイメージかなぁ。

年内にけりをつけたい物件の価格が崩れてくるなら・・・。

本当は、わたしたちが欲しいんだけどなぁ。

こんな、大きな波が立て続けにくることは、これから、数年の中では最後かも。
投資手法は、人それぞれ。

投資は、リスクを取りにいくこと。

自己判断、自己責任で、未来を豊かに作り上げていきたいですよね。